REPUBLIKA E SHQIPĖRISĖ

Kėshilli i Ministrave

Komiteti Shtetėror i Kthimit dhe

Kompensimit tė Pronave ish-Pronarėve

Nr._______Prot.                                                                Tiranė, mė  16/04/2004

Komiteti Shtetėror i Kthimit dhe Kompensimit te Pronave ish - pronarėve

METODIKE PUNE Faza e dyte

Objekti:                      Kthimi dhe Kompensimi i Pronave ish – Pronarėve

Objekti specifik:        Vlerėsimi ekonomik i tokave

Qėllimi:                      Pėrcaktimi i kritereve dhe koeficientėve konvertues tė kalimit nga njė kategori toke nė tjetrėn sipas zėrave kadastrale: tokė bujqėsore, pyll, livadh, truall apo zonė turistike.

I. VLERESIMI EKONOMIK I TOKAVE BUJQESORE

I.1. Hyrje nė vlerėsimin ekonomik tė tokės bujqėsore

I.1.1. Motivimi pėr vlerėsimin ekonomik

Historikisht, vlerėsimi i tokės e ka orgjinėn nė vlerėsimin e aftėsive tė saj tė shfaqura ose vlerėsimet e krahasueshme fizike, sipas tė cilave, pėr ēdo potencial prodhues kemi pėrgjigje fiziko-kimike reaguese tė ndryshme nė formėn e njė produkti tė dobishėm (prodhim bujqėsor). Fillimisht, metodat ishin empirike, por sidoqoftė, nė thelb, sipėrfaqet vlerėsoheshin nga sa ishin tė afta tė prodhonin dhe nga sa ishin afėr faciliteteve tė tjera natyrore pėr tė pėrmirėsuar prodhimin. Sot egziston i njėjti princip por njė vlerėsim thjesht fizik nuk ėshtė njė metodė objektive pėr tė bėrė njė vlerėsim krahasues tė njė cope toke tė dhėnė ēka tregon se ai (paraqitja fizike) nuk ėshtė njė matės i mjaftueshėm pėr vlerėsimin e tokės.

Mund tė permendim disa karacteristika te nje toke qė shkaktojnė kufizime nė prodhimtarine e saj por e kemi tė vėshtirė tė kthejmė nė vlefta monetare kėto karakteristika tė cilėt janė tė shifruar nė gjuhėn agropedologjike dhe agroekologjike. Njė sipėrfaqe toke mund tė ketė tregues me tė lartė fiziko kimike se njė copė tjetėr toke por pėr arsye vetėm tė njė faktori « tė fshehtė » i cili vepron nė tė kundėrt tė shfaqjes sė rendimentit (psh shpėrndarja e lagėshtisė nė njė periodė vegjetative) fitohet njė rendiment mė i ulėt dhe per pasoje njė fitim mė i ulėt. Disa kufizime (fizike psh) mund tė lidhen direkt me rėnien e rendimentit, dmth janė tė dukshme dhe pra, tė mateshme, por disa tė tjerė shprehen vetėm si keq menaxhim i tokės sė mbjellė. Nė kėtė kontekst nė kemi nevojė pėr vlerėsimin e kategorive ekonomike si kosto, fitimi dhe krahasimi i tyre, gjė mjaft e vėshtirė pėr tė operuar  me vleftė (leke) pėr njė interval cilėsie (psh pH nga 5.6 ne 6.8)

Pyetja kyce qė shtrohet para vlerėsuesve ekspertė tė tokės bujqėsore ėshtė: Si mund tė masim «fitimin» dhe «shpenzimet» nė kėtė ekuacion pėrgjithėsues?

I.1.2. Cfarė vlerėsuesit (inxhinjerėt agrarė, ndėrtues, peisazhist dhe ekonomistė) nuk vlerėsojne

Eshtė shumė e drejtė qė sot individėt, grupet apo shoqėritė nuk janė shumė tė motivuar dhe nuk tėrhiqen nga dėshira pėr tė bėrė ose akumuluar pasuri por nga dėshira pėr tė bėrė para dhe kjo nuk do tė thotė aspak qė analiza ekonomike e pasurive (permbledhur toka) nuk ėshtė e vlefshme. Nga ana tjetėr, ėshtė e drejtė qė sot, paratė janė njė mjet shumė i mirė kėmbimi por edhe preferenca e shumicės se njerėzve.

Kėto preferenca « jo ekonomike » mund tė shprehen si barriera absolute ose pjesore pėr sjelljen ekonomike. Nė se kjo ėshtė absolute, ato kufizojnė mundėsinė e tė pėrcaktuarit si “Land Use Type” “Tipi i Perdorimit tė Tokės”, pra merr kuptim koncepti sa kushton dhe jo sa do tė fitoj. Nė kėto kushte ka njė binom kundėrshtues: shoqėria (qeveria ose/dhe fermerėt) tė cilėt deshirojnė qė tė shesin tokėn, pėr qėllime tė ēfarėdoshme (kupto edhe pėr prodhim bujqėsor) dhe agrovlerėsuesve tė cilėt mund tė vlerėsojnė vetėm pėr prodhimin bujqėsor. Nė kėtė kontekst, deri mė sot nuk ka asnjė person ose ekip qė tė ketė mundur tė bėjė transfertėn nga vlera kimike, fizike, gjeologjike, agro ekologjike ose topografike nė  para, nė mėnyrė tė arsyetueshme sipas ligjeve ekonomike, veēse arbitraritetit (shembull : 1 pikė pH e barabartė me 1500 lekė, ky do tė ishte veē abuzim). Pėr mė tepėr asnjė nuk mund tė parashikojė se si do tė shkoje interesi i shoqėrisė pėr atė apo kėtė hapėsirė nė rast se shitja e njė copė toke do tė kryhet pėr qėllime tė tjera veē atij bujqėsor. Nė tė kundėrt, analiza, nisur nga llogjika se njė rendimenti tė caktuar i takojnė njė bashkėsi karakteristikash toke tė cilat e kondicionojnė atė (por nuk e determinojnė plotėsisht) dhe se ai ėshtė i vlerėsueshėm nė treg nė ēdo kohė dhe mund tė japė njė ēmim toke pėr 1 cikėl prodhimi pra ėshtė plotėsisht racionale dhe e realizueshme. Gabimi i agrovlėresueseve konsiston nė aftėsinė, jo komplete, qė ata mund tė kenė pėr tė pėrcaktuar lidhjen se kėto cilėsi sė bashku japin kėtė rendiment. Kjo lidhje qėndron nė bazė tė vlerėsimit tė tokės, le tė spjegohemi mė poshtė.

I.1.3. Definicioni i pėrshtatshmėrise  ekonomike (ose vlerėsimi i saj)

Pėrshtashmėria ekonomike e njė hapėsirė toke pėr pėrdorimin e saj ėshtė parashikimi, vlerėsimi i fitimit ekonomik neto pėr njė klient specifik nė se toka i dedikohet atij pėr ta pėrdorur. Diagnostika e karakteristikave tė tokės jep cilesinė e tokės por e axhustuar mė pas me faktorė tė tjerė socialė – ekonomikė. Vlera ekonomike e tokės sipas njė sistemi pėrdorimi tė implementuar nė tė, nuk ėshtė sinonim i cmimit tė tregut tė saj (land evaluation ėshtė i ndryshėm nga land valuation) ose e thėnė ndryshe nuk mundet qė tė transferojmė me njė hap cilėsitė e tokės nė para.

Pėrshtatshmėria ekonomike e tokės varet nga tre tipe faktorėsh:

1. Kualiteti i saj in-situ (pėrgjigjia e tokės peėrkundrejt pėrdorimit marrė parasysh vendodhjen e saj (psh: pėrcaktimi i rendimentit tė tokės).
2. Aksesibiliteti (accessibility) dhe vendodhja, tė gjitha kostot dhe fitimet varen nga vendodhja hapėsinore, nė tė kundėrt me kualitetin e saj. Shembull: kostot e transportit pėr imputet si dhe produktet e finalizuara.
3. Tė tjera atribute hapėsinore, gjeometrike, gjeografike dhe gjoepolitike (gjeopolitika mund tė pėrcaktojė nė njė kohė tė dhėnė vetė vlerėn e tokės)

Vlerėsimi fillon nga tė dhėnat fizike, i.e. specfikat e tokės e karakteristikat e brendėshme tė saj tė cilat shprehin cilėsine dhe sasitė e tokės nė terma fiziko-kimike. Vlerėsuesit ekspertė nuk marrin pėrsipėr tė vlerėsojnė njė terren bujqėsor nė se ai del nė treg si njė truall, peisazh turistik ose destinacione tė tjera atraktive jashtė kornizės sė prodhimit bujqėsor. Ekspertėt dhe metodika e pėrpiluar nuk merr pjesė nė vendim marrje politike ajo shpreh strikt vetėm vlerėsimin shkencor duke qėndruar jashtė ēdo konflikti.

I.2. Analiza ekonomike: potencialiteti agroprodhues

I.2.1. Metodat baze tė pėrcaktimit tė vlerės

Metodat e pėrcaktimit tė vlerės sė tokės janė tė shumta dhe tė gjitha tentojnė tė arrijne fillimisht njė objektiv : tė gjejnė lidhje tė tilla (llogjika, performanca dhe automatizimi i tyre pėrbėn cilėsine e metodės) midis cilėsive tė brendshme tė tokės dhe rendimentit. Rendimenti pėrbėn bazėn e analizės fianciare pėr vlerėsimin e fitimit vjetor nga ku mund tė llogaritet ēmimi i tokės. Njė vėshtrim i shpejtė i metodave vlerėsuese egzistuese ėshtė si mė poshtė :

a. Vlerėsimi i tokės bazuar nė tregun e sipėrfaqeve me karakteristika tė njėjta

Metoda mbėshtetet nė krahasimin e ēmimeve tė sipėrfaqeve tė afėrta dhe tė njėjta nė planin e cilėsive fiziko-kimike dhe qė ndodhen brenda tė njėjtės zonė agro-ekologjike. Principi i metodes konsiston nė kėrkesė - ofertėn e tregut dhe transferimin e ēmimit nė sipėrfaqe tė ngjashme me tė. 

Avantazhet :

       (i)        Eshtė metodė e shpejtė dhe nuk ka vėshtirėsi pėr tu transplantuar.

       (ii)        Nuk kėrkon vlerėsim agronomik ose ndonjė lloj tjetėr studimi inxhinjerik

(iii)        Nuk paraqet konflikte midis shitėsit dhe blerėsit

Disavantazhet:

(i)                  Nuk aplikohet pėr qėllime tė mirėfillta tė prodhimit bujqėsor duke qėnė se njė investim i rendesishėm nga blerėsi (nė tė ardhmen) kėrkon garanci pėr nivelin e potencialiteteve agro prodhuese ēka nuk fitohen tė dhėna nga transaksioni i kryer dhe nga mėnyra e vlerėsimit.

(ii)                Edhe nė rastin e prodhimit ekstensiv bujqėsor blerja nuk siguron asnjė              informacion      mbi te ashtuquajturen « pershtashmeri bujqesore te tokes » (Land       Suitability) dhe se ēmimi nuk eshte konform potences agronomike.

(iii)               Nuk aplikohet dot ne rast se nuk kemi nje treg toke transparent, intensiv, per nje        periudhė shumė vjeēare dhe tė konsoliduar. Aktualsht, nė vendin tonė nuk kemi njė treg tė zhvilluar toke, ndonėse nė dy tre vitet e fundit janė realizuar rreth 3500 transaksione.

(iv)              Gjeografia e shpėrndarjes sė shitblerjes sė tokės bujqėsore ėshtė e kufizuar; ajo egziston vetėm nė zonat bregdetare dhe nė sipėrfaqet e tokave brenda vijės sė verdhė. Keto tė fundit, synohet qė tė kthehen nė truall ndėrtimi.

(v)        Vlera e transaksioneve nuk pasqyron realitetin pėr arsye tė fshehjes sė aplikimit tė tarifave tė larta tė transfertės sė pasurisė nė zyrat e rregjistrimit.

b. Vlerėsimi i tokės i bazuar nė cilėsitė e brendėshme tė saj

Nė bazė tė kėtyre cilėsive vendosen intervalet e « pėrshtashmėrisė » pėr treguesit mė tė rėndėsishėm fiziko-kimike duke u dhėnė atyre nota (nė njė sistem tė mbyllur pikėsh) tė cilat tė vėrtetuara eksperimentalisht marrin njė ēmim reference.

Avantazhet:

(i)                  Vlerėsimi ėshtė real dhe i vlefshėm nė rast tė njė rajoni tė pa “aksidentuar” ku                    vėrehet nje lloj lineariteti tė cilėsive kryesore.

(ii)                Vlerėsimi bėhet automatik duke futur vetėm tė dhėnat specifike tė sipėrfaqes sė marrė nė studim (Automated Land Evaluation System)

Disavantazhet:

(i)                  Teknollogjia e pėrdorur duhet tė jetė e lartė, speciale dhe si pasojė teknika e vlerėsimit ėshtė e shtrenjtė.

(ii)                Duhen analiza korrektuese si dhe shpesh duhet ndryshuar skema e intervaleve pėrgjegjėse tė tė dhėnave dominante.

(iii)               Nuk merr parasysh vlerat qė i shtohen tokės si pasojė e proceseve dhe zhvillimeve socialo-ekonomike dhe nė veēanti tė transformimit tė mjedisit, infrastrukturave dhe strategjive tė zhvillimit.

c. Vlerėsimi i tokės bazuar nė tėrėsinė e faktorėve qė ndikojnė nė prodhimtarinė e saj

Eshtė njė metodė qė vlerėson potencialin agronomik tė shfaqur tė sipėrfaqeve por duke vlerėsuar gjithashtu edhe infrastrukturat egzistuese, potencialet e zhvillimit teknologjik, nivelin e zhvillimit ekonomik tė rajoneve bujqėsore, strukturat e mbjelljeve tė gjitha kėto nėpėrmjet koeficientėve korrektues.

Avantazhet:

(i)                  Eshtė metoda mė e saktė e cila pėrmbush nė nivelin mė maksimal vullnetin e shitėsit dhe tė blerėsit,

(ii)                Metoda rezulton nė njė shifrim korrekt tė tė dhėnave dhe cilėsive tė saj agronomike,

(iii)               Merr nė konsideratė te gjithė elementėt e zhvillimit social dhe ekonomik.

Disavantazhi i vetem i metodės nė fjalė ėshtė vėshtirėsia e interpretimit dhe korrektimit tė tė dhėnave. Pėr kėtė ėshtė e nevojshme qė metodika tė shoqėrohet me shumė tabela llogaritjesh dhe koeficientėsh tė cilėt pėrpilohen pėr ēdo rajon bujqėsor.

I.2.2. Metodologjia e pėrcaktimit tė vlerės sė  tokės

Pėr vetė kushtet specifike tė vendit tonė, konflikti i zgjatur ndėrmjet shtetit dhe ish-pronarėve, na duket mė e drejtė tė operohet me metodėn e vlerėsimit tė kombinuar tė faktorėve potencialė agro prodhues dhe kushteve tė zhvillimit shoqėror. Kjo metodė ėshtė e aplikuar nė tė gjithė vendet perėndimore dhe ėshtė e vlefshme vetėm pėr vlerėsimin e tokės bujqėsore nė ēfarėdo kushtesh aktuale tė destinacionit tė saj. Mė saktė, edhe kur sot toka bujqėsore ėshtė pėrdorur (ose pėrdoret dhe/ose mendohet tė pėrdoret) pėr qėllime tė tjera, kjo metodė ėshtė mė efektivja. Nė rastet e vlerėsimit tė trojeve, pyjeve, kullotave, baseneve turistike, sipėrfaqe tė lira afėr parqeve kombėtare etj, duhet ti referohemi metodave tė mėposhtme tė cilat janė pėrpiluar posaēėrisht pėr kėtė qėllim. 

Principi i kėsaj metode konsiston nė llogaritjen e fitimit vjetor tė tokės dhe mbi bazėn e tij mund tė llogarisim ēmimin e saj sipas mėnyrės sė kapitalizimit tė fitimit. Pėr tė gjetur fitimin ėshtė e  domosdoshme tė gjejmė sė pari rendimentin, koston pėr realizimin e tij, tė ardhurat qė merren nga prodhimi pėr njėsi sipėrfaqeje, fitimin dhe pastaj kapitalizimin e tij.

Metoda ka disa etapa studimi dhe llogaritjesh tė cilat janė tė detajuara mė poshtė:

1.  Vlerėsimi (dokumentar) i prodhimtarisė sė tokės

Pėr tė arritur nė produktivitetin ekonomik tė njė sipėrfaqe ēfarėdo toke duhet qė fillimisht tė llogarisim se sa ėshtėsasia e prodhimit qė merret nga njė njėsi toke gjatė njė periudhe 3 vjeēare. Nė pėrcaktimin e rendimentit tė tėrėsisė se kulturave te mbjella te cilat perbejne medianen e struktures se mbjelljeve te rajonit bujqesor ka disa mundesi. Menyra me e mire per te percaktuar rendimentin do te ishte ajo e marrjes ne konsiderate e prodhimtarise se shfaqur, pra rendimentin e marre praktikisht ne nje siperfaqe perfaqesuese te zones per nje periudhe te gjate dhe te vazhdueshme kohore.

Keshtu, per te marre te dhena per rendimentin kemi marre ne analize 10 vjet dhe ne kete interval  perzgjidhen tre vjet, te vazhdueshem ne te cilet eshte siguruar rendimenti me i larte. Shuma e vlerave pjesetohet me numrin e viteve te marra ne analize dhe gjejme keshtu rendimentin me te larte te fituar ne siperfaqen qe do te vleresohet.

Tabela 1. Treguesit e rendimentit te realizuar ne Berat